自从绿城·桃李春风推出“杭州史上最小别墅”后，面积小到可爱的极小别墅开始流行起来。一般市场上的小别墅主要分为两种，旅游度假产品比如绿城桃李春风、万达版纳别院等，这类产品通常有较低的容积率、丰富的自然资源、较低的土地成本。另一种为经济型别墅，通过将别墅面积做小、赠送空间做大，来控总价、提高溢价，实现快速去化。
下面我们根据不同的产品形态来学习一下。
一、联排小别墅
1、小面积联排别墅户型设计要点
小面积联排别墅更看重别墅产品形式的改善和居住舒适度，面积基本可以控制在100-200平米之间，地上一般控制在两层，地下室面积较小（仅车库的面积）。为突出主要空间，弱化过渡空间，通常将楼梯置于北侧。
因此，首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、厨房、为控制2楼功能空间，首层也可能设计一个客卧，为体现较大的空间感受，可以将客厅、餐厅两者结合布局，并设计（局部）吹拔。此外一层还应设计卫生间一处。
二层主要功能空间为卧室，一般包括1个主卧区+ 2个次卧室的选择，其中主卧区应至少包括主卧室、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分，有的可以套入一个书房，尽量放大主卧的居住感受。
建筑基地的面积在200平米/栋左右，可以通过几栋别墅围合一个集中的组团开放空间的形式，在节约基地面积的同时仍保证一定面积的室外空间。
建筑单体组合排布
2、小面积联排别墅户型分类配置
90㎡以下作两房配置，以赠送面积和空间变化出三房使用，120-150㎡可考虑准三房配置。
3、面宽选择原则
一般而言，小面宽利于增加容积率，大面宽利于提升产品品质。由于小别墅面积一般在200㎡以下，所以户型多采用A、1.5A、2A三种面宽形式。
案例1：南北院落式（1A）
建筑面积：100—120㎡
赠送面积：地下室 40㎡ ，庭院20㎡，露台10㎡
卖点：面宽4m，进深15m。入户私家庭院；二楼家庭室上空挑空部分可封作房间；二、三楼双主卧设计；顶层超大赠送空中露台。
案例2：内院式（1.5A）
建筑面积：150-180㎡
赠送面积：庭院20㎡，露台30㎡
卖点：1、双厅围合完全私密阳光内庭院；主卧放置二楼，方便主人起居；赠送南北私密屋顶大露台。
二、独栋或类独栋小别墅
类似独栋别墅的联结及设计形式，共享中央大庭院，且私家庭院面积舒适，院落错落，且多为私密性院落。建筑构建局部相接，露台面积及尺度舒适，建筑自身设计错落有致。
海南. 华润石梅湾
170㎡半山观海独栋别墅（南入户）
建筑面积：170㎡
赠送面积：366㎡
参考点：1、山地别墅，利用地势高差，做到双首层设计，第一层（即地下室）全赠送；2、二层L型采光面宽设计，有效提升户型采光面与通风面，提升居住舒适性与景观享受性。
方圆·泉溪月岛合院别墅
建筑面积：140㎡
户型：三室两厅四卫
参考点：这个合院产品做出了3个套房，完全可以容下三代同堂家庭一段日子的小住。一楼的庭院居中设计，将会客区和卧室区分隔开，实现了动静分区。而温泉泳池设计，实现了别墅的度假功能。二楼主卧南北两个大露台，观景效果极佳。
案例·青岛. 安纳溪
项目主力为220㎡的类独栋别墅 ，栋间距2-4米，前后楼间距12-20 米，容积率为0.62，开间8-9米。
户型一
建筑面积：220平米
赠送庭院：110-270平米，其余赠送18-32平米
参考点：1、大开间设计，8-9米双开间，通风采光俱佳；2、前后庭院设计，观景亭、边侧采光连廊，有效提升居住品质；3、楼梯储藏间等收纳空间设计，提升小面积别墅多功能空间追求下的户型实用性。
户型二
建筑面积：190平米
赠送庭院：118-205平米，其余赠送24-31平米
参考点：1、大开间设计，8-9米双开间，通风采光俱佳；2、前后庭院设计，观景亭、边侧采光连廊，有效提升居住品质；3、楼梯储藏间等收纳空间设计，提升小面积别墅多功能空间追求下的户型实用性。
190-220平米 独栋别墅实景图
三、叠拼小别墅
大部分叠拼别墅是四至五层。由于层高受限，通常是两套别墅住宅上下叠加；叠拼别墅容积率大致在1左右。这个容积率比联体别墅要高，但比多层公寓要低。
户型面积一般介于公寓与联体别墅之间，叠拼别墅建筑面积多在150平方米以上，大多数在 200平方米至300平方米。但目前很多叠墅将建筑面积控制在150㎡以下。
当代万国府MOMA上叠户型
建筑面积：110㎡
赠送面积：50㎡
参考点：1、入户方式可以开车进地下车库，电梯直达三层，也可以从北侧走楼梯／乘电梯上到三层；2、三层有6米宽的超大会客厅，餐客厅融为一体，衔接阳台；4、 三卫设计，呈现更好的私密度；5、赠送面积近50㎡的阁楼。
世茂海上世界
建筑面积：59㎡
使用面积：240㎡
户型：下叠套两房两厅三卫
参考点：1、一楼赠送125㎡超大庭院、停车位、露台，二楼59㎡面积全赠送，得房率超300%；2、一楼客厅面宽达6.3米，客厅、餐厅、厨房三位一体，面积阔绰。二楼设计为起居室，有三房两卫；3、巧妙地与一楼生活区隔开，动静分离。
龙湖·锦璘原著蓝湖郡
建筑面积：141㎡
实用面积：约200㎡
户型：下叠套四室两厅三卫
参考点：龙湖的小别墅一直是业内学习的标杆。这个141㎡的叠墅产品的面积利用率十分高，一楼全赠送的30㎡入户庭院，开放式的布局使客厅、餐厅、厨房三大功能区成为一体化,空间更宽敞。二楼空间利用到极致，做出了三房两卫设计，主卧还配有一个大衣帽间，面积近30㎡，十分阔绰。而二楼的书房可以改造成一间卧室。四房的布局足够满足三代同堂的家庭。但一、二楼的两间次卧离卫生间较远，不太方便。
四、双拼小别墅
最后来看几个双拼别墅的案例。
海南.博鳌亚洲湾
建筑面积：135平米 双拼户型
赠送面积：210平米（含地下室110平米，露台60平米，庭院40平米），另外花园赠送面积50平米，泳池赠送面积30平米。
参考点：1、整体户型赠送面积大，赠送率高达150%，别墅性价比高，功能性强；2、地下室庭院天井设计，实现自然采光效果，且地下室格局方正，便于功能分割与灵活组合；3、首层动静分区明确，前后私家庭院设计，并设计私家泳池，有效提升产品品质空间；4、顶层退台设计，赠送大量露台，提升主人舒适居住空间。
碧桂园梓山湖
建筑面积：118㎡、127㎡
户型：双拼户型，均为两房一厅两卫
参考点：1、一楼不设餐厅，为南北双阳台争取了最大空间。客厅3.9米面宽，南北通透、采光极佳；2、二楼主卧套间设计，卧室连接全向观景露台，开窗即是风景3、赠送的多个观景露台，最大面积总和达到26㎡，更是将生活空间极大拓展。
小结
经过长时间的摸索，对于小别墅产品开发商也越来越得心应手，市场上有不少创新产品出现，这类产品虽然面积小，但往往会通过赠送面积实现别墅产品的空间尺寸，让客户觉得物超所值。而房地产企业未来在产品上的竞争，不就是创造这种超值溢价空间的竞争么，期待市场上会涌现更多的创新小面积别墅产品。
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